El precio del alquiler se ha incrementado de forma considerable durante el último año. Una tendencia al alza que se mantendrá en 2017. Ante esta situación, la Generalitat de Cataluña ha anunciado la creación de un índice de referencia para moderar la subida del alquiler y mejorar la oferta existente. El objetivo es “dar transparencia al mercado de alquiler y modular los incrementos exagerados del alquiler”, según declaró la consejera de Gobernación, Administraciones Públicas y Vivienda, Meritxell Borrás.
Este índice se determinará a partir de las fianzas registrados en el Incasol. Los precios de referencia por metro cuadrado del índice se actualizarán cada dos años y los criterios de elaboración cada cuatro. Los propietarios deberán anunciar si la renta del alquiler que piden está por encima del índice de referencia, teniendo en cuenta que accederán con más facilidad a las ayudas a la rehabilitación si alquilan por debajo del índice. Además, la Generalitat quiere que el Ayuntamiento también establezca bonificaciones fiscales en el IBI para los arrendadores que alquilen de acuerdo a este índice.
La información dará mayor transparencia
La principal ventaja que destacan los expertos en el establecimiento de un índice de referencia de los precios del alquiler es dar transparencia al mercado, tanto para inquilinos como para arrendadores. “Puede ser positivo como instrumento de información si se consigue que sea fiel reflejo de la realidad. Siempre tomándolo como un elemento no vinculante”, comenta Marta Mora, directora de comunicación de Domo Gestora.
El problema surge a la hora de establecer los criterios que determinarán el precio de la renta del inmueble. La Generalitat ha señalado entre estos criterios de valoración la superficie, la ubicación, la antigüedad, la conservación, la accesibilidad, la eficiencia energética o si está o no amueblado. “Llegar a la fórmula magistral que contemple todos los factores que inciden en el precio de renta que ofrece un inmueble en determinado momento, se nos antoja complicado”, matiza Mora.
Penalizar desincentivará a los propietarios
A priori, crear un índice de referencia del precio del alquiler se valora de forma positiva, pero se cuestiona su aplicación. “Falta dar claridad sobre cómo se va a utilizar el precio de referencia y cumplirlo, que luego no cambie la normativa porque esto genera una gran incertidumbre”, según José García Montalvo, catedrático de Economía de la UPF.
El inconveniente es que el establecimiento de este índice implica incentivos y castigos para los propietarios que no fijen la renta por debajo del mismo. “Se pretende aplicar penalizando a los propietarios que pongan viviendas en alquiler a un precio que supere este índice. En lugar de incentivar el alquiler lo que se hace es penalizar a los propietarios que tienen viviendas en alquiler. Creo que es contraproducente esta desincentivación del alquiler”, apunta Sergi Gargallo, director general de Alquiler Seguro.
El control de precios generará un mercado negro
Uno de los objetivos de la creación de este índice es moderar la subida de precios del alquiler que se está produciendo durante los últimos años. Sin embargo, desde el sector se prevé que será contraproducente porque generará un mercado negro del alquiler. “Se va a provocar que haya más oferta de pisos en negro de manera que de forma oficial se cobre lo marcado por el índice y el resto en negro porque si no el Estado multa al propietario”, explica Sergio Gargallo.
A este aumento del mercado negro del alquiler contribuirá también, según la responsable de Domo Gestora, “el exceso de regulación y las posibles sanciones fiscales. El intervencionismo excesivo nunca es positivo en un mercado privado”. Además, señalan otro peligro al fijar un precio del alquiler basado en las fianzas depositadas en el Incasol, que los pisos serán más obsoletos y anticuados. “Si tengo un piso para alquilar en 600 euros y lo reformo, en contraprestación querré pedir más de alquiler, pero entonces seré penalizado con pagar más impuestos al estar por encima del mercado, lo que hará que no se reformen las viviendas”, según Gargallo.
Habrá menos oferta de pisos en alquiler
Otro de los inconvenientes que puede acarrear el índice de referencia es que se reducirá la oferta de pisos en alquiler porque “se desincentiva sacar los pisos cerrados al mercado. En lugar de buscar incentivos fiscales para que esos pisos que están cerrados por inseguridad jurídica entren al mercado, lo que se hace es penalizarlos en todos los sentidos”, exponen desde Alquiler Seguro.
El problema del alquiler en estos momentos, según los expertos del sector, es que falta oferta, pero con la incertidumbre que plantea el índice no va a cambiar la situación porque el propietario no tiene seguridad jurídica. “Si el precio de referencia aumenta la oferta será perfecto pero cualquier añadido que venga con el precio de referencia puede generar incertidumbre y eso hará que el propietario no ponga la vivienda en alquiler”, explica García Montalvo.
Medidas para fomentar el alquiler
Los precios del alquiler han subido debido a la escasez de oferta de vivienda residencial y la fuerte competencia que ejerce el alquiler vacacional. En este contexto la principal demanda del sector es aprobar medidas dirigidas a aumentar la oferta de vivienda en alquiler, tanto públicas como privadas. Entre estas medidas están la creación de un parque de viviendas sociales destinadas al alquiler, ayudas para la rehabilitación de viviendas e incentivos fiscales para arrendadores y arrendatarios “medidas que ayudarían a modernizar un mercado que ofrece inmuebles en muchos casos antiguos, en malas condiciones y a precios abusivos”, señalan en Domo Gestora.
Además, demandan seguridad jurídica y que la Administración actúe con rapidez cuando el inquilino deja de pagar el alquiler. “Lo fundamental es que las instituciones funcionen, que haya seguridad jurídica y que cuando se alquila si el inquilino no paga, salga de la vivienda. Si no tiene una alternativa ocupacional, el problema es de servicios sociales, no del señor que ha alquilado la vivienda”, explica García Montalvo. Según los expertos, el control del precio del alquiler se producirá cuando aumente la oferta de vivienda en alquiler, para lo que se necesitan incentivos y seguridad jurídica.
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